Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en tirant profit d’une fiscalité qui est particulièrement appréciée pour sa flexibilité. Ce statut est soumis à deux régimes fiscaux en option : le régime micro BIC qui s’applique par défaut, d’une part, et le régime réel, d’autre part.
Le régime micro BIC
Le régime micro BIC est un régime forfaitaire qui s'applique aux revenus locatifs annuels inférieurs à 72 600 €. Ce régime est simple à gérer, car il ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée. Le montant imposable est calculé en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % aux recettes brutes.
Si vos recettes dépassent ce montant, vous avez deux options au choix : continuer à profiter du régime micro-BIC ou basculer vers le réel d’imposition qui est plus intéressant, car permet une plus importante déduction, ce que nous allons voir plus en détail dans le paragraphe suivant.
Le régime réel
Le réel d’imposition est un régime plus complexe qui s'applique aux recettes locatives annuelles supérieures à 72 600 €. Celui-ci permet de déduire de ses revenus locatifs l'ensemble des charges liées à l'acquisition et à l'exploitation du bien immobilier, telles que les intérêts d'emprunt, les frais d'entretien et de réparation, les taxes et impôts. Idem en ce qui concerne les amortissements : ceux-ci portent sur l’immobilier (calculé sur une durée de 25 à 50 ans), sur le mobilier (sur une durée moyenne de 8 à 10 ans). Les travaux peuvent aussi être amortis, et les dotations y afférentes seront ainsi déduites de la même manière que pour l’immobilier.
Passer du réel d'imposition au micro BIC
Pour passer du régime réel au régime micro BIC, il suffit de notifier son choix au service des impôts avant le 1er janvier de l'année concernée.
Passer du micro BIC au réel d'imposition
Pour passer du régime micro BIC au régime réel, le formulaire 2042-C-PRO est à remplir pour ensuite être déposé au fisc avant le 1er janvier de l'année concernée.
Le choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal LMNP est crucial, car celui-ci peut retentir sur le rendement net de l’activité, de même que sur la rentabilité finale. Plusieurs facteurs sont à considérer au moment où vous choisissez votre régime, et ceux-ci incluent par exemple l'existence d'un emprunt bancaire (dont les intérêts font partie des charges déductibles). Citons aussi la nature du bien immobilier. En effet, si vous avez réalisé l’acquisition d’une résidence avec services, par exemple, il vaut mieux opter pour le réel d’imposition, car vous profitez d’autres avantages supplémentaires, tels que la récupération de la TVA. Ce, toutefois à condition d’avoir réalisé l’achat en VEFA, c’est-à-dire une résidence neuve, et que vous avez conservé le bien pendant au moins 20 ans.
Par conséquent, important de réaliser une simulation fiscale avant de choisir le régime à appliquer.
Ce qu’il faut retenir
Le régime micro BIC est plus avantageux pour les investisseurs qui ont des revenus locatifs peu significatifs et qui n'ont pas souscrit d’important prêt bancaire. En effet, l'abattement forfaitaire de 50 % est une source de réduction d’impôt intéressante sans pour autant devoir vous alourdir des contraintes relatives aux services d’un expert-comptable. Son intervention est en effet obligatoire si vous passez au réel d’imposition.
Le régime réel est plus avantageux pour les investisseurs qui ont des revenus locatifs élevés ou qui réalisent un emprunt bancaire assez conséquent. En effet, les charges déductibles et les amortissements, dont les excédents sont reportables jusqu’à épuisement sur les années suivantes, peuvent permettre de réduire une importante partie de l’IR.
