Malgré leur performance inférieure à celle des SCPI de rendement (de l’ordre de 3.3% en moyenne contre 4.5%), les SCPI fiscales demeurent d’excellents outils de diversification et de défiscalisation. Ces véhicules d'investissement collectif permettent à des particuliers de détenir des parts dans un portefeuille immobilier géré par des sociétés spécialisées. Cela en plus de bénéficier des avantages proposés par les dispositifs fiscaux spécifiques : Denormandie, Pinel, Malraux et régime du déficit foncier. Cette classe de SCPI est dite “fiscale” : lumière sur les avantages et sur les points de vigilance.
Des avantages fiscaux liés à l'immobilier
Une SCPI fiscale génère des avantages fiscaux liés à l'immobilier, un secteur réputé pour sa stabilité et son potentiel de valorisation : en savoir plus sur scpi-8 .com.
Par exemple, pour les SCPI Denormandie et Pinel, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% du montant de la souscription, répartie sur plusieurs années. Pour les SCPI Malraux, la défiscalisation est basée sur un taux de 22% ou de 30% du coût des travaux réalisés sur les immeubles anciens à rénover. Les SCPI de déficit foncier reposent sur le dispositif du même nom. En somme, la carotte fiscale générée permet d’optimiser considérablement l’impôt sur le revenu, une solution intéressante pour les contribuables fortement imposés. Selon le type de SCPI fiscale choisie, l’investisseur peut avoir accès à des niches fiscales spécifiques.
La perception de dividendes
Au-delà des aspects fiscaux, citons aussi parmi les points forts les loyers produits par le parc immobilier. À noter que les immeubles étant loués à titre de logement principal des locataires, le patrimoine exploité est un parc d’immeubles résidentiels. Ces loyers sont indexés sur l’inflation, un des avantages à relever pour cette famille de SCPI. Une fois collectés par la société de gestion, ceux-ci sont convertis en dividendes trimestriels ou mensuels et distribués aux investisseurs porteurs de parts.
La diversification du patrimoine
Vous diversifiez votre patrimoine immobilier sans avoir à supporter la gestion locative (rappelons que les SCPI endossent le processus d’achat et de mise en location des immeubles). Vous accédez de manière simple à l'immobilier tout en profitant de la mutualisation des risques liée à la diversification du portefeuille.
Les points de vigilance
Risques liés aux dispositifs fiscaux
Les dispositifs fiscaux sont souvent associés à des régimes législatifs spécifiques qui peuvent évoluer avec le temps. Exemple : modification ou suppression des conditions d'éligibilité et des contraintes, voire de la portée des avantages, ce qui pourrait réduire l'attractivité de l'investissement. Suivre de près l'évolution de la législation fiscale est donc capital.
Engagement à long terme : sur environ 15 ans
Pour la majorité des SCPI fiscales, la durée de l’engagement est en moyenne de 15 ans : 9 ans ou 12 ans pour l’exploitation immobilière proprement dite et 3 ans pour la revente immobilière et pour la liquidation de la société.
Du fait de cet engagement à long terme qu’elles imposent, les SCPI fiscales ne conviennent pas toujours aux investisseurs ne souhaitant pas verrouiller leurs capitaux sur une longue durée. Ce critère limite également la liquidité du placement, car il est impossible de vendre des parts avant la fin de l’engagement sans perdre les avantages fiscaux.
Variabilité des rendements
Bien que les SCPI fiscales puissent proposer des rendements attractifs, ceux-ci ne sont jamais garantis. Les performances fluctuent en fonction des conditions du marché immobilier, des décisions des gestionnaires de la SCPI ainsi que des évolutions des différentes réglementations fiscales. Important donc de bien se renseigner sur l’historique des rendements de la SCPI avant de s’engager et de comprendre qu’il existe un risque de baisse de la rentabilité. Vigilance également sur les frais appliqués, pouvant influencer le rendement final : frais de souscription, de gestion et parfois des frais de cession des parts.
