Dans le cadre de la gestion de patrimoine incluant un portefeuille de SCPI, le montage du démembrement constitue une stratégie efficace à la fois pour optimiser sa fiscalité et pour préparer sa succession. Bien que cette technique soit souvent utilisée dans les stratégies de défiscalisation, elle demeure encore assez méconnue. Nous explorons dans cet article l’ensemble de ce mécanisme, en soulignant ses avantages spécifiques ainsi que les précautions à prendre pour en tirer le meilleur parti.
Le démembrement de propriété applicable à la SCPI
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à diviser le droit de propriété d’un bien. Ce dernier se compose de l’usufruit et de la nue-propriété qui sont départagés entre deux associés. En pratique, le démembrement de propriété dans le cadre d’une SCPI implique la souscription de parts en usufruit et celle en nue-propriété. En revanche, l’immobilier physique n’est pas concerné par ce montage.
Le souscripteur de parts en usufruit perçoit les dividendes, tandis que celui qui détient les parts en nue-propriété en est privé jusqu’au moment du remembrement qui est marqué par la récupération de l’usufruit afin de former la pleine propriété.
L’optimisation de la fiscalité par le démembrement
La réduction de l’impôt sur le revenu
L’un des avantages principaux du démembrement en SCPI réside dans la réduction immédiate de l’impôt sur le revenu pour le nu-propriétaire. Celui-ci est en effet exonéré d’impôt foncier du fait qu’il ne perçoit pas de dividendes. De même, il est délesté de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant la durée du démembrement puisqu’il ne détient que la nue-propriété des parts. En savoir plus sur scpi-8. com.
La réduction des droits de succession et de donation
Au moment de la succession, les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété qui est inférieure à celle de la pleine propriété. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, d’où une imposition nettement amoindrie.
Le démembrement pour profiter de prix décotés de la part
Que ce soit en usufruit ou en nue-propriété, l’investisseur profite d'un prix décoté sur les parts de SCPI, un avantage notable sur le plan financier. En effet, lorsque l'on acquiert des parts de SCPI en nue-propriété, la valorisation de ces parts est inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui permet d'acheter à un prix plus bas. Cette décote découle de l’absence de la jouissance de l’ensemble des droits de la pleine propriété.
La décote varie en fonction de la durée de l'usufruit, en tenant compte d’une réduction plus marquée sur le prix des parts à mesure que l'usufruit se prolonge. Cette acquisition à prix réduit permet d’optimiser le rendement patrimonial à long terme.
De même, ce mécanisme se révèle intéressant dans une logique de diversification du patrimoine suivant laquelle l'investisseur bénéficie d'un prix d'entrée plus bas ; cela en anticipant une valorisation à long terme, une fois l'usufruit expiré.
La préparation de sa succession grâce à la donation en pleine propriété
La transmission progressive et anticipée du patrimoine
Le démembrement permet de transférer progressivement les parts de SCPI sans attendre la transmission au moment du décès. Il s’agit alors de la donation des parts, ce qui est particulièrement intéressant du fait de la possibilité de contrôler la répartition de ces dernières entre les enfants. Cela représente également un véritable avantage comparé à la donation d’un immobilier en indivision, puisque chaque enfant est ensuite libre de gérer à sa guise les parts qu’il a reçues.
Cette méthode présente l'avantage de diminuer la base taxable pour les droits de succession. De plus, les abattements s’appliquent et ceux-ci sont renouvelables tous les 15 ans.
